Investir et réduire ses impôts : tour d’horizon des solutions immobilières
Conseiller en gestion de patrimoine, Caroline Leandri vous apporte chaque mois ses conseils.
La défiscalisation immobilière reste un levier attractif pour alléger sa fiscalité tout en investissant dans la pierre.
Plusieurs dispositifs sont encore accessibles jusqu’à la fin de l’année 2025, chacun offrant ses propres avantages… Mais au-delà de leur attrait, ces mécanismes exigent une parfaite compréhension de leurs implications juridiques et fiscales. Quel que soit le dispositif qui retient votre attention, il est judicieux de consulter préalablement à l’investissement un professionnel en gestion de patrimoine afin de s’assurer que la solution choisie s’intègre harmonieusement à votre stratégie patrimoniale et vos objectifs.
Déficit foncier : un véritable levier fiscal
Vous possédez un logement vide ou envisagez d’en acheter un pour le rénover ?
Le mécanisme du déficit foncier permet de réduire le montant de vos impôts.
Que vous utilisiez un logement déjà présent dans votre patrimoine ou une nouvelle acquisition immobilière, des travaux de rénovation doivent être nécessaires. Une fois les travaux terminés, vous devez mettre le logement en location. Celui-ci doit être vide, sans meubles ; vous concluez un bail d’habitation nue avec le locataire.
Les charges ne sont pas plafonnées mais les dépenses doivent être réelles et justifiées. Elles peuvent être déduites alors même que le logement n’est pas encore loué. Pour pouvoir constater un déficit foncier, vous devez opter pour le régime réel. Si les dépenses liées à la mise en location de votre bien sont supérieures aux loyers que vous recevez, vous constatez un résultat négatif appelé « déficit foncier ».
Ce déficit foncier peut s’imputer sur vos autres revenus fonciers sans limitation et/ou sur votre revenu global jusqu’à 10 700 euros. Le déficit foncier éventuellement non imputé, peut être reporté pendant 10 ans sur vos revenus fonciers futurs.
Denormandie : un dispositif simple, accessible et performant
Un investissement immobilier locatif Denormandie permet d’obtenir une réduction d’impôt de 12% à 21% du montant investi, retenu dans la double limite de 300 000 euros et 5 500 euros par m². Selon le montant de réduction d’impôt souhaité, vous devez louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans.
Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez être imposable en France, être majeur et acheter un bien ancien à usage d’habitation principale devant être loué nu. Vous devez réaliser des travaux d’amélioration ou transformer un local en logement à usage d’habitation. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
Soyez attentif au respect de l’ensemble des conditions d’éligibilité, notamment la localisation du bien, le délai d’achèvement des travaux, les plafonds de loyer et conditions de ressources du locataire.
Veillez également au bon calibrage du montant de la réduction d’impôt par rapport à l’impôt que vous pensez devoir acquitter au cours des années à venir. Un professionnel de la gestion de patrimoine vous accompagne pour optimiser votre investissement.
Monument historique : un dispositif puissant et immédiat
Investir dans un immeuble classé monument historique permet, en plus de se constituer un patrimoine d’exception, de bénéficier d’avantages fiscaux tant en matière d’impôts que de droits de donation ou de succession.
Le dispositif Monument Historique offre la possibilité de déduire de ses revenus fonciers et de son revenu global, sans plafonnement, les travaux de restauration et d’entretien, ainsi que les intérêts d’emprunt et frais assimilés. Ce dispositif s’adresse aux investisseurs disposant d’une tranche marginale d’imposition à 41 % ou 45 %.
Contrairement à d’autres investissements, vous n’avez pas l’obligation de louer le bien.
En revanche, pour bénéficier de ce régime particulier, vous devez prendre un engagement de conservation de 15 ans qui court à compter de la date d’acquisition.
Par ailleurs, vous avez l’opportunité de transmettre, par donation ou succession votre monument historique, ainsi que les biens meubles qui en constituent le complément historique ou artistique, en franchise d'impôt pour les bénéficiaires. Pour bénéficier de cette exonération, vos héritiers, donataires ou légataires doivent conclure une convention avec les ministres de la Culture et des Finances prévoyant le maintien dans l'immeuble des meubles exonérés, leurs modalités d'entretien et les conditions d'accès du public (ouverture au public obligatoire).
Investir en dispositif Malraux
Réaliser un investissement immobilier locatif Malraux permet d’obtenir une réduction d’impôt de 22 % à 30 % des dépenses de travaux réalisées dans le but de restaurer complètement l’immobilier acquis.
Les dépenses de travaux ouvrant droit à la réduction d’impôt sont limitées à 400 000 euros, limite globale par contribuable pour une période de 4 années consécutives. Ce dispositif s’adresse aux investisseurs soumis à une imposition annuelle à partir de 8 000 euros.
Les immeubles concernés sont situés en « site patrimonial remarquable ». Vous devez louer le logement nu pendant 9 ans en tant que résidence principale de votre locataire, sans limitation de ressources des locataires, ni plafond de loyers. Toutefois, la location ne peut pas être consentie à un membre de votre foyer fiscal, ni à l’un de vos enfants ou parents.
Le loyer que vous allez percevoir est imposé dans la catégorie des revenus fonciers au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Déficit foncier optimisé à la nue-propriété
Il s’agit ici d’associer deux dispositifs de droit commun : le démembrement temporaire qui permet d’acquérir uniquement la nue-propriété d’un bien, avant de récupérer la pleine propriété à l‘extinction du démembrement ; le Déficit Foncier qui permet de déduire le montant des travaux de ses revenus fonciers.
Cette solution présente un double effet de levier : un prix d’achat du foncier décoté et une économie d’impôts sur les revenus fonciers.
L’investisseur acquiert la nue-propriété du bien.
L’usufruit est acquis par un bailleur institutionnel, personne morale, soumise à lire à l’impôt sur le revenu. À la signature de l’acte d’achat, une convention de démembrement est signée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Pendant la période de démembrement, l’investisseur nu-propriétaire déduit de ses revenus fonciers les travaux de réhabilitation et les intérêts d’emprunt. Le bailleur institutionnel perçoit les loyers, assure la gestion locative et l’entretien.
À la fin de la période de démembrement temporaire, L’investisseur devient plein propriétaire. Il pourra ainsi louer, vendre ou occuper l’appartement. Cette solution s’adresse aux investisseurs souhaitant développer leur patrimoine immobilier tout en diminuant l'assiette de revenus fonciers imposables, sans impacter l'IFI, souhaitant diminuer la pression fiscale sur les bénéfices fonciers, sans besoin de revenus complémentaires.
Avant toute décision d’investissement, il est essentiel de rappeler que ces dispositifs ne conviennent pas à toutes les situations. Chacun d’eux présente des conditions d’éligibilité, des contraintes juridiques et fiscales, ainsi qu’un niveau de risque différent.
Leur efficacité dépend avant tout de votre profil, de votre taux d’imposition, de vos objectifs patrimoniaux et de votre horizon d’investissement.
C’est pourquoi il est recommandé de réaliser un état des lieux complet de votre situation avant de vous engager.
Un professionnel en gestion de patrimoine saura vous aider à sélectionner la solution la plus pertinente, à calibrer votre effort d’épargne et à vous assurer que l’investissement retenu s’intègre harmonieusement à votre stratégie patrimoniale globale.
Caroline Leandri - Conseillère en Gestion de Patrimoine
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